Adquirir um imóvel é, para muitos brasileiros, a realização de um grande sonho. Seja para moradia, investimento ou segurança patrimonial, trata-se de uma decisão que envolve altas cifras e, por isso, exige cuidado redobrado. Nesse processo, o contrato de compra e venda é um documento essencial, mas não é suficiente para garantir a transferência da propriedade.
A legislação brasileira é clara: somente o registro da escritura de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis efetiva a transferência da propriedade para o comprador. Sem esse passo, o comprador corre sérios riscos, mesmo tendo pago integralmente o valor do imóvel.
O que diz a legislação?
Dois dispositivos do Código Civil são fundamentais para entender essa questão:
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Art. 108 – determina que, nos negócios jurídicos que envolvam imóveis de valor superior a 30 salários mínimos, é obrigatória a escritura pública.
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Art. 1.245 – estabelece que a propriedade imobiliária só se transfere com o registro do título translativo (escritura ou outro título válido) no Cartório de Registro de Imóveis competente.
Além disso, a Lei nº 6.015/1973 (Lei de Registros Públicos) reforça a importância do registro como forma de dar publicidade e segurança jurídica aos negócios imobiliários.
👉 Em resumo: sem registro, não há propriedade.
Contrato particular x escritura pública x registro
Muitas pessoas confundem as etapas e acreditam que a assinatura de um contrato particular já basta. Vamos esclarecer:
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Contrato particular de compra e venda
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É válido, mas gera apenas direitos obrigacionais entre comprador e vendedor.
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O comprador pode exigir que o vendedor lhe entregue a escritura pública, mas ainda não é proprietário do imóvel.
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Escritura pública
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Obrigatória para imóveis acima de 30 salários mínimos.
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É lavrada no cartório de notas e representa o título translativo da propriedade.
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Mesmo após lavrada, ainda não transfere a propriedade por si só.
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Registro da escritura
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O ato final e indispensável.
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Realizado no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição onde o imóvel está localizado.
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Somente a partir daí o comprador passa a ser, de fato, o proprietário perante a lei e perante terceiros.
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Exemplo prático
Imagine que João compra um imóvel de Maria, assina um contrato particular e paga o valor combinado. Porém, não registra a escritura. Meses depois, Maria vende o mesmo imóvel para Ana, que registra o título em cartório.
Por que o registro é indispensável?
1. Segurança jurídica
O registro confere certeza de que o imóvel realmente pertence ao comprador.
2. Publicidade
Qualquer pessoa pode consultar a matrícula do imóvel e verificar quem é o proprietário atual, o que evita fraudes.
3. Oposição contra terceiros
Somente com o registro o comprador pode opor seu direito de propriedade contra terceiros, bancos, herdeiros do vendedor etc.
4. Possibilidade de vender ou financiar
Sem estar registrado, o comprador não consegue revender formalmente o imóvel nem usá-lo como garantia em operações de crédito.
Perguntas frequentes
1. Posso morar no imóvel sem registrá-lo?
Sim, mas juridicamente você não é o proprietário. Está apenas na posse.
2. E se eu registrar apenas o contrato particular?
O contrato particular não pode ser registrado como título translativo (exceto em casos de imóveis de até 30 salários mínimos, mediante sentença judicial). Para imóveis de maior valor, a escritura pública é obrigatória.
3. É caro registrar?
Há custos de escritura (no cartório de notas) e de registro (no cartório de imóveis), além do ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, cobrado pelo município). Apesar do custo, é um investimento em segurança.
4. E se o vendedor se recusar a assinar a escritura?
O comprador pode ajuizar ação de adjudicação compulsória, comprovando o pagamento do preço e exigindo judicialmente a lavratura da escritura.
Consequências de não registrar
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O comprador não pode ser considerado proprietário perante a lei.
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O imóvel continua constando no nome do vendedor na matrícula.
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O comprador fica exposto a fraudes, penhoras, dívidas do vendedor e até perda do bem.
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Não poderá revender o imóvel de forma regular.
Conclusão
O contrato de compra e venda é apenas o começo da formalização do negócio imobiliário. Para que a transferência da propriedade seja efetiva e segura, é indispensável lavrar a escritura pública (quando exigida pela lei) e, sobretudo, realizar o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
👉 Sem registro, não há propriedade.
Portanto, ao comprar um imóvel, não negligencie essa etapa. Procure auxílio jurídico especializado, exija a lavratura da escritura e leve-a ao cartório competente. É isso que garante que seu investimento esteja legalmente protegido.
Vai comprar um imóvel?
Converse com um advogado especializado em direito imobiliário e assegure que todo o processo seja feito dentro da lei. Comprar sem registrar é correr riscos desnecessários — e ninguém quer perder um patrimônio tão valioso por falta de formalização.
Dra. Aline Sato
Advogada Especialista em Direito Imobiliário
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