Meu imóvel está irregular: ele entra no inventário? Entenda o que fazer nessa situação

Quando um familiar falece e deixa um imóvel sem escritura, sem registro, com matrícula desatualizada ou até mesmo em nome de terceiros, é comum surgir a dúvida: esse imóvel pode entrar no inventário?

A resposta é: sim, pode — e deve.
Mas há cuidados importantes.

📌 O que é considerado um imóvel irregular?

Um imóvel é considerado irregular quando apresenta problemas como:

• Falta de matrícula registrada no Cartório de Registro de Imóveis;

• Escritura que nunca foi levada a registro;

• Imóvel comprado com contrato de gaveta;

• Matrícula com divergências (ex.: área diferente da real);

• Construção não averbada;

• Imóvel financiado, penhorado ou com débitos.

Essas situações são muito mais comuns do que se imagina — especialmente quando o proprietário falece sem deixar a documentação organizada.

⚖️ Imóvel irregular entra no inventário?

Sim. O imóvel irregular pode compor o inventário, mesmo que a documentação não esteja totalmente regular.

O que muda é o trabalho jurídico necessário para:

1. Identificar o real estado documental;

2. Descrever corretamente o bem nas primeiras declarações;

3. Regularizar a situação durante ou após a partilha;

4. Evitar que o processo fique parado por falta de informações.

📌 Importantíssimo: O inventário não regulariza automaticamente o imóvel. Ele apenas transmite o que existe — regular ou não. A regularização depende de um procedimento imobiliário específico.

🧭 O que fazer quando o imóvel é irregular?

O ideal é que os herdeiros, com auxílio de um advogado, façam primeiro um diagnóstico imobiliário, verificando:

• A matrícula: está atualizada?

• O titular é realmente o falecido?

• Há ônus, pendências ou ações?

• O imóvel tem averbação de construção?

• A área real corresponde à descrita?

• É necessário retificação ou usucapião?

Com essas informações, o imóvel pode ser incluído no inventário com a descrição correta, evitando impugnações do juiz, do cartório ou até da Fazenda Estadual.

🏡 Posso regularizar o imóvel durante o inventário?

Sim! Em muitos casos, é possível resolver a irregularidade paralelamente ao inventário, como:

• Regularização da matrícula;

• Registro de escritura antiga;

• Retificação de área;

• Averbação de construção;

• Baixa de hipoteca ou penhora antiga;

• Abertura de usucapião extrajudicial em nome do espólio.

Isso evita atrasos e permite que, ao final da partilha, cada herdeiro receba sua parte devidamente regularizada.

Conclusão

Imóvel irregular não impede o inventário — mas exige atenção.
Deixar de incluí-lo pode gerar:

• Perda patrimonial;

• Discussões entre herdeiros;

• Problemas futuros de venda;

• Dificuldades na regularização posterior.

O melhor caminho é sempre realizar uma análise documental imobiliária e contar com orientação especializada.

Dra. Aline Sato 

Advogada Especialista em Direito Imobiliário/Inventários/ Regularização de Imóveis 

Pós Graduanda FGV