A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ), sob o rito dos recursos repetitivos (Tema 1.173), consolidou o entendimento de que o corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, não é, em regra, responsável por danos causados ao consumidor em razão do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário, previstas no contrato de promessa de compra e venda.
O colegiado esclareceu que a responsabilização do corretor só será possível quando houver seu envolvimento direto nas atividades de incorporação e construção, ou quando ele integrar o mesmo grupo econômico da construtora ou incorporadora, ou, ainda, em casos de confusão ou desvio patrimonial das responsáveis pela construção em benefício do corretor.
O entendimento, adotado por unanimidade, deverá ser observado pelos juízes e tribunais de todo o país na análise de casos semelhantes, conforme o artigo 927 do Código de Processo Civil (CPC).
Em um dos recursos representativos da controvérsia (REsp 2.008.542), uma corretora questionou a decisão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro que a havia condenado, solidariamente com uma construtora, à devolução integral dos valores pagos por dois consumidores, devido ao descumprimento do contrato.
Corretor não se vincula à conclusão da obra ou à entrega do imóvel
O relator do tema repetitivo, ministro Raul Araújo, observou que, geralmente, o corretor de imóveis atua apenas como intermediário na concretização do negócio entre o consumidor e o incorporador ou o construtor, pelo que tem direito a uma comissão. De acordo com o ministro, com o pagamento dessa comissão, extingue-se a obrigação do corretor, não lhe cabendo mais responsabilidades contratuais em relação ao contratante.
Nessa situação, o ministro destacou que o corretor, seja pessoa física ou jurídica, não se vincula à conclusão da obra ou à entrega do imóvel, e, portanto, não pode ser responsabilizado pelo descumprimento contratual por parte do incorporador ou do construtor. "Não integrando a corretora a cadeia de fornecimento do imóvel, tampouco fazendo parte do grupo econômico da incorporadora, não se justifica sua condenação à reparação do autor, por eventual descumprimento do contrato pelo incorporador/construtor", afirmou.
Corretor será responsabilizado quando atuar como incorporador ou construtor
Raul Araújo ressaltou que, embora o papel tradicional do corretor seja intermediar transações imobiliárias, existem situações em que ele também pode atuar como incorporador, conforme previsto no artigo 31 da Lei 4.591/1964.
Segundo o relator, isso ocorre quando o corretor lidera ou participa de um empreendimento imobiliário, integra o mesmo grupo econômico da construtora ou incorporadora, ou assume responsabilidades típicas do incorporador, como a comercialização de unidades antes da construção e o registro do memorial de incorporação.
No entanto, o ministro apontou que a responsabilidade não decorre da corretagem, mas sim da própria participação do corretor no negócio principal. "Nessas hipóteses, em que o corretor, pessoa física ou jurídica, atua também como incorporador ou construtor, ele poderá ser responsabilizado por vícios construtivos, atrasos na entrega do imóvel e outras obrigações previstas no Código de Defesa do Consumidor (CDC)", concluiu.
Fonte: STJ
Dra. Aline Sato
Advogada Especialista em Direito Imobiliário pela FGV
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