Muitas pessoas acreditam que, ao ter a escritura do imóvel em mãos, está tudo resolvido. Afinal, se existe escritura, o imóvel está “em ordem”, certo?
Não necessariamente.
A escritura pública é um documento importante, mas ela, sozinha, não garante que o imóvel esteja totalmente regular. Em muitos casos, o proprietário possui escritura, paga IPTU, mora no imóvel há anos e, ainda assim, descobre que há pendências capazes de dificultar uma venda, impedir um financiamento, travar um inventário ou gerar exigências junto à Prefeitura ou ao Cartório de Registro de Imóveis.
Esse é um dos pontos que mais geram surpresa para quem pretende vender, comprar, construir, reformar ou regularizar um imóvel.
Escritura não é a mesma coisa que registro
O primeiro ponto que precisa ficar claro é que escritura e registro não são a mesma coisa.
A escritura pública é o documento lavrado em cartório de notas, normalmente utilizado para formalizar a compra e venda de um imóvel. Ela demonstra que houve um negócio jurídico entre as partes.
Já o registro é feito no Cartório de Registro de Imóveis competente, na matrícula do imóvel. É o registro que, em regra, transfere a propriedade.
Em outras palavras: a escritura comprova a negociação; o registro consolida a propriedade perante terceiros.
Por isso, é possível que uma pessoa tenha uma escritura antiga de compra e venda, mas nunca tenha levado esse documento para registro. Nesse caso, o imóvel pode continuar formalmente em nome do antigo proprietário na matrícula.
Na prática, isso pode gerar diversos problemas, especialmente em caso de venda, financiamento, inventário, divórcio, partilha, usucapião ou regularização perante órgãos públicos.
O imóvel pode estar irregular mesmo com escritura registrada?
Sim. Mesmo quando a escritura foi registrada e o proprietário consta corretamente na matrícula, ainda podem existir outras irregularidades.
Isso acontece porque a regularidade de um imóvel não depende apenas da propriedade. Também envolve a situação urbanística, cadastral, fiscal, construtiva e registral.
Um imóvel pode estar em nome do proprietário no cartório, mas apresentar problemas como construção não averbada, área diferente da matrícula, desmembramento irregular, ausência de habite-se, divergência no cadastro municipal, alteração de uso não regularizada, pendências de IPTU, ausência de aprovação de projeto ou ocupação em desacordo com a legislação municipal.
É por isso que a análise documental de um imóvel não deve se limitar à pergunta: “tem escritura?”
A pergunta correta é: “o imóvel está regular na matrícula, na Prefeitura e na realidade física?”
Construção não averbada: uma das irregularidades mais comuns
Uma situação bastante comum é o imóvel ter sido comprado como terreno, mas, ao longo do tempo, o proprietário construiu uma casa, ampliou cômodos, fez edícula, garagem, área gourmet, piscina ou outro tipo de benfeitoria.
O problema é que, muitas vezes, essa construção nunca foi regularizada perante a Prefeitura e nunca foi averbada na matrícula do imóvel.
Nesses casos, a matrícula continua descrevendo apenas um terreno, ou uma construção menor, enquanto na realidade existe uma casa maior ou diferente daquela informada oficialmente.
Essa divergência pode parecer pequena para quem mora no imóvel, mas costuma aparecer quando o proprietário decide vender, financiar, inventariar ou regularizar a documentação.
O comprador pode desconfiar. O banco pode negar o financiamento. O cartório pode fazer exigências. A Prefeitura pode cobrar regularização. E o negócio pode ser atrasado ou até perdido.
Matrícula desatualizada também é sinal de alerta
A matrícula do imóvel funciona como uma espécie de histórico jurídico daquele bem. Nela constam informações sobre propriedade, medidas, confrontações, averbações, ônus, construções e alterações relevantes.
Quando a matrícula está desatualizada, ela não reflete a realidade atual do imóvel.
Isso pode ocorrer quando houve construção, demolição, ampliação, alteração de estado civil do proprietário, partilha, inventário, alteração de numeração predial, mudança de confrontantes, retificação de área ou qualquer outro fato que deveria ter sido levado ao Registro de Imóveis.
A matrícula desatualizada não significa, necessariamente, que o imóvel não tenha solução. Mas indica que existe uma pendência que precisa ser analisada e regularizada de forma adequada.
IPTU em dia não significa imóvel regular
Outro erro comum é acreditar que o pagamento do IPTU comprova a regularidade do imóvel.
O IPTU demonstra que existe um cadastro municipal e que há cobrança tributária sobre aquele bem. Mas isso não significa, por si só, que a construção esteja aprovada, que a matrícula esteja correta ou que o imóvel esteja totalmente regularizado.
Em alguns casos, a Prefeitura cobra IPTU sobre uma construção existente, mas isso não quer dizer que essa construção tenha sido aprovada formalmente ou que esteja regular perante o Registro de Imóveis.
O cadastro municipal pode ser um indício importante, mas não substitui a análise da matrícula, dos projetos, do habite-se, das certidões e da situação urbanística do imóvel.
Quais problemas podem surgir quando o imóvel está irregular?
A irregularidade imobiliária pode permanecer “invisível” por muitos anos. O proprietário mora no imóvel, paga as contas, utiliza o bem normalmente e só descobre o problema quando precisa praticar algum ato mais relevante.
Os problemas mais comuns são a dificuldade para vender o imóvel, a recusa de financiamento bancário, a desvalorização do bem, a insegurança para o comprador, exigências cartorárias, entraves em inventário ou partilha, dificuldade para transferir a propriedade e risco de autuações ou exigências administrativas.
Em imóveis destinados à venda, a irregularidade pode afastar compradores ou fazer com que eles tentem reduzir o preço. Em imóveis objeto de inventário, a falta de regularização pode atrasar a partilha. Em imóveis que dependem de financiamento, a divergência documental pode impedir a aprovação do crédito.
Por isso, regularizar antes de vender costuma ser muito mais estratégico do que tentar resolver o problema às pressas quando já existe um comprador interessado.
O que deve ser analisado para saber se o imóvel está regular?
A análise depende do caso concreto, mas alguns documentos costumam ser essenciais.
Entre eles estão a matrícula atualizada do imóvel, a escritura pública, o contrato de compra e venda, o carnê ou certidão de IPTU, o cadastro imobiliário municipal, a planta aprovada, o habite-se ou certificado de conclusão da obra, certidões municipais, documentos pessoais dos proprietários e eventuais documentos relacionados a inventário, divórcio, partilha ou construção.
Também é importante comparar três pontos: o que consta na matrícula, o que consta na Prefeitura e o que existe fisicamente no imóvel.
Se a matrícula diz que é terreno, mas existe casa construída, há uma divergência. Se a Prefeitura informa uma área construída diferente da realidade, há um ponto de atenção. Se o imóvel foi ampliado sem aprovação, pode haver necessidade de regularização da obra. Se a escritura existe, mas nunca foi registrada, a propriedade pode não estar formalmente transferida.
Essa análise técnica evita decisões precipitadas e permite identificar o caminho correto para a regularização.
Todo imóvel irregular pode ser regularizado?
Nem sempre. A possibilidade de regularização depende da natureza da irregularidade, da legislação municipal, da situação registral, da localização do imóvel, das medidas reais do terreno, do tipo de construção, da existência de restrições urbanísticas e dos documentos disponíveis.
Algumas situações podem ser resolvidas com averbação de construção, retificação de área, registro de escritura, regularização de obra perante a Prefeitura, obtenção de habite-se, desmembramento, unificação, adjudicação compulsória, usucapião, inventário ou outros procedimentos jurídicos e administrativos.
Outras situações exigem uma análise mais cautelosa, principalmente quando envolvem área pública, área de preservação permanente, loteamento irregular, construção em desacordo grave com a legislação urbanística ou ausência completa de cadeia documental.
Por isso, o ideal é não presumir que “não tem jeito” e também não presumir que “é simples”. Cada imóvel precisa ser analisado individualmente.
Regularizar o imóvel é custo ou investimento?
Muitos proprietários deixam a regularização para depois porque enxergam esse processo apenas como uma despesa.
Mas, na prática, a regularização pode representar valorização patrimonial, segurança jurídica e maior facilidade de negociação.
Um imóvel regularizado transmite confiança ao comprador, facilita financiamento, reduz riscos na venda e evita surpresas em momentos importantes. Além disso, quando a documentação está organizada, o proprietário tem mais controle sobre o próprio patrimônio.
Em muitos casos, o custo de não regularizar pode ser maior do que o custo da regularização. Isso acontece quando a irregularidade impede uma venda, gera perda de oportunidade, reduz o valor do imóvel ou causa litígios familiares e patrimoniais.
Conclusão
Ter escritura é importante, mas não basta.
Um imóvel pode ter escritura e, ainda assim, apresentar pendências na matrícula, na Prefeitura, na construção, no cadastro municipal ou na própria cadeia documental.
Por isso, antes de vender, comprar, reformar, financiar, inventariar ou transferir um imóvel, é essencial verificar se a documentação realmente corresponde à realidade do bem.
A regularização imobiliária não serve apenas para “arrumar papel”. Ela protege o patrimônio, evita prejuízos e dá segurança para que o proprietário possa negociar ou utilizar o imóvel com tranquilidade.
Se você tem um imóvel com escritura, mas nunca conferiu a matrícula, a averbação da construção ou a situação perante a Prefeitura, este pode ser o momento ideal para fazer uma análise documental e identificar se existe alguma pendência a ser resolvida.
Dra. Aline Sato
Advogada Imobiliarista
Especialização em Direito Imobiliário pela FGV
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